Méthodologie
Comment nous calculons chaque indicateur, quelles données nous utilisons, et ce que nous ne savons pas encore.
Données sources
Toutes les statistiques de prix sont calculées à partir de la base DVF Géolocalisé, publiée en open data par le Ministère des Finances (DGFiP). Cette base recense chaque mutation immobilière soumise à publicité foncière depuis 2014, avec adresse précise, prix de vente et caractéristiques du bien.
- Mise à jour
- Semestrielle · DGFiP
- Délai structurel
- ≈ 6–9 mois après la date de vente
- Couverture
- Toute la France depuis 2014
- Licence
- Licence Ouverte v2.0
Prix médian au m²
Nous calculons la médiane (et non la moyenne) du prix par m² pour chaque arrondissement et chaque quartier. La médiane est robuste aux valeurs aberrantes — un hôtel particulier atypique ne distorsionne pas le résultat. Seules les mutations avec surface réelle bâtie > 0 m² sont retenues.
Périmètre : 12 derniers mois glissants pour les statistiques principales ; toute la période disponible pour les séries trimestrielles.
Nowcast (estimation actuelle)
modéliséLe Nowcast Immoscopedata estime le prix aujourd'hui, pas dans 12 mois. La fenêtre de projection est calculée dynamiquement : c'est l'écart réel entre la fin du dernier trimestre DVF disponible et la date du jour.
- Momentum DVF · 45 %
- Pente médiane trimestrielle DVF multipliée par le nombre de trimestres réellement écoulés depuis la fin des données. Si la date du jour est 2 mois après le dernier trimestre DVF, la projection ne couvre que 2 mois — pas 12.
- Pression des taux · 30 %
- Comparaison entre le taux de crédit immobilier 25 ans actuel et le taux en vigueur durant la période DVF. Sensibilité calibrée à −3,5 % de prix par point de pourcentage d'écart, conforme à la littérature académique française.
- Conjoncture demande · 15 %
- Dérive des prix demandés issue de l'avant-première trimestrielle des Notaires de France, publiée 3 mois avant le DVF officiel.
- Signal négociation · 10 %
- Resserrement ou élargissement de la marge de négociation observée vs base historique Paris (~7,8 %). Une marge qui se resserre signale des acheteurs compétitifs et soutient les prix.
La fourchette de confiance (±1,8 % / ±3,2 % / ±5,5 %) dépend du volume de mutations sur 12 mois et du consensus entre les signaux. Ce n'est pas une prévision à horizon fixe, mais une estimation du prix actuel qui se resserre automatiquement quand les données DVF sont récentes.
Marge de négociation
estimation modéliséeLa marge de négociation n'est pas mesurable directement à partir du DVF, qui enregistre uniquement le prix final notarial — pas le prix affiché. Nous la modélisons à partir d'un taux de base Paris (~7,8 %, issu des publications FNAIM et Notaires), augmenté d'une pénalité proportionnelle à la part de logements F/G dans l'arrondissement (les biens énergivores subissent une négociation plus forte).
Cette estimation ne se substitue pas à une négociation réelle et ne doit pas être utilisée comme seul fondement d'une offre d'achat.
Décote verte (DPE)
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n'est pas présent dans le DVF officiel. Pour la phase actuelle, les notes DPE affichées sur les transactions individuelles sont synthétisées selon la distribution réaliste du parc parisien (A: 1%, B: 3%, C: 18%, D: 34%, E: 28%, F: 11%, G: 5%) et calibrées sur les prix avec un multiplicateur par bande. Ce sont des données de démonstration.
Phase C (données) : croisement avec la base ADEME DPE-logements-existants via BAN (Base Adresse Nationale) pour affecter les vraies notes DPE aux transactions.
Attributs cachés DVF (cave / parking)
Une vente DVF incluant cave ou parking génère plusieurs lignes groupées sous le même id_mutation, dont une ligne de type « Dépendance ». Nous regroupons ces lignes par mutation pour reconstituer les flags has_cave et has_parking sur la ligne principale. Les données actuelles reproduisent ce signal sur données synthétiques.
Engagement acheteur · Charte
- —Aucun lead acheteur vendu à des agents immobiliers.
- —Aucune estimation valorisante pour flatter les vendeurs.
- —Chaque indicateur modélisé est clairement labellisé « estimation modélisée ».
- —Les données sont présentées sans édulcoration sur les baisses de marché.
- —La monétisation (espaces promoteurs) est séparée et divulguée.
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